Son günlerde bina, arsa ve arazilerin rayiç bedeli konusu kamuoyunda tartışılmaya başlanmıştır. Bu makalemizde bir işletmenin aktifinde kayıtlı olmayıp gerçek kişilerin sahip olduğu gayrimenkullerle ilgili olarak değerleme ölçülerinin neler olduğu ve vergisel yükümlülükleri ele alınacaktır. Önce değerleme ölçüleri açıklanacak akabinde gayrimenkullerin emlak vergisi, tapu harcı ve gelir vergisi bakımından yükümlülükleri ortaya konulacaktır.

Değerleme ölçüleri

Gayrimenkullerin değerleme ölçüleri denilince Vergi Usul Kanunu’nun “Rayiç Bedel” başlıklı Mükerrer 266 ve “Vergi Değeri” başlıklı 268’inci maddeleri ilk akla gelen düzenlemelerdir. Rayiç bedel, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olarak tanımlanmıştır. Vergi değeri ise bina ve arazinin Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilecektir. Emlak Vergisi Kanunu’nun “Vergi Değeri” başlıklı 29’uncu maddesinde düzenleme vardır. Düzenlemeye göre arsa, araziler ve binalar için nasıl hesaplanacağı açıklanmıştır.

Arsa ve araziler için vergi değeri Takdir Komisyonları marifetiyle yapılacaktır. Komisyon arsalar ve araziler için bedel takdir edecektir. Arsalar için her mahalledeki cadde ve sokak itibarıyla birim metrekare değeri belirlenecektir. Araziler için ise her il ve ilçe için arazinin kıraç, taban, sulak olup olmamasına göre birim değeri takdir edilecektir. Turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller bu değerleme işlemi sırasında ayrıca dikkate alınacak ve değerleme ona göre yapılacaktır.

Binaların vergi değeri ise Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ortaklaşa tespit ettikleri bina metrekare normal inşaat maliyeleri ile yukarıda takdir komisyonları tarafından tespit edilen bedeller toplanmak suretiyle hesap edilecektir. 

Bu şekilde tespit edilen arsa, arazi ve bina değerleri dört yıl boyunca uygulanacaktır. İlk yıldan sonraki değerler her yıl için açıklanan yeniden değerleme oranının yarısı oranında arttırılmak suretiyle güncellenecektir.

Vergi ve harç yükümlükleri

Yukarıdaki gibi değeri tespit edilen gayrimenkuller üzerinden her yıl için emlak vergisi ve belli değerin üstündeki meskenler için değerli konut vergisi ödenecektir. Alım ve satıma konu olması hâlinde alıcılar ve satıcılar harç ödeyecektir. Ayrıca alım ve satımın beş yıl içinde yapılması durumunda oluşacak değer artış farkı üzerinden gelir vergisi ödenecektir.

Emlak Vergisi Kanunu’na göre, yukarıda belirtildiği şekilde hesap edilen vergi değeri üzerinden emlak vergisi hesaplanacaktır. Vergi oranları gayrimenkulün cinsine ve bulunduğu yere göre değişmektedir. Emlak vergisi oranlarını gösteren tablo aşağıda yer almaktadır.

Ayrıca Emlak Vergisi Kanunu’nun “Değerli Konut Vergisi” başlıklı kısmında yer alan 42 ila 49’uncu maddeleri uyarınca, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri 2022 yılı için 6.173.000 Türk Lirası’nın üzerinde olanların 2023 yılında, 2023 için 9.967.000 TL üzerinde olanların 2024 yılında değerli konut vergisi beyannamesi vermesi gerekecektir.

Harçlar Kanunu’nun 57 ila 70’inci maddelerine ve 4 sayılı tarifeye göre gayrimenkullerin alım ve satımında alıcı ve satıcının her biri için tapu ve kadastro harcı ödeyecektir. Ödenecek tapu ve kadastro harcı 2023 yılı için alıcı ve satıcının her biri için binde 20 olarak tespit edilmiştir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun “Değer Artış Kazançları” başlıklı Mükerrer 80’inci maddesinin 6 numaralı bendine göre ivazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere her ne şekilde olursa olsun iktisap edilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından elde edilecek kazançlar gelir vergisine tabi olacaktır.

Gayrimenkullerde değerleme ölçüleri esas olarak “rayiç bedel” ve “vergi değeri” şeklindedir. Vergi değeri takdir komisyonları ve idarenin belirlediği birim inşaat değerine göre hesap edilmektedir. Vergi değeri, emlak fiyatlarının hızlı arttığı dönemlerde rayiç bedelin çok altında kalmaktadır. Bu durum kamuoyunda tartışmalar sebebiyet vermektedir. Ancak tartışmanın sebebi mükellef kaynaklı olmayıp idarenin vergi değerini belirlemede gerçek değerleri yakalamasında hem tutar hem de zaman olarak geri kalmasıdır. Buradan çıkacak sorunlarda mükelleflere kusur atfedilmesi doğru bir yaklaşım olmayacaktır. Vergi değerlerinin gerçek değerlere yakınlaştırılması yönünde adımlar atılması, değer tespitinde daha yeni ve geçerli teknikler kullanılması suretiyle gayrimenkullerde vergi değerlerinin arttırılması yerinde olacaktır. Değer artışından kaynaklı vergi miktarındaki yükselme karşısında, bunu telafi edecek şekilde vergi ve harç oranlarında bir nebze azaltma yoluna gidilmesinde fayda vardır.

Dr. Hüseyin Işık

20. 01. 20023