1.  Giriş

Yatırım amaçlı gayrimenkul, işletmenin kendi sahip olduğu gayrimenkuller olabileceği gibi ileride yatırım amaçlı olarak kullanılmak amacıyla geliştirilen ya da inşa edilen gayrimenkuller de olabilir. Ayrıca yatırım amaçlı gayrimenkuller finansal kiralama yoluyla elde tutulan gayrimenkuller de olabilir.

2.  Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Kavramı

Türk Dil Kurumu sözlüğünde gayrimenkul “taşınmaz” olarak ifade edilmektedir (www.tdkterim.gov.tr). Taşınmaz olarak ifade edilen varlıklar; arazi, arsa ve binalardan oluşmaktadır. Uluslararası Muhasebe Standartları (UMS) kimi zaman ülkelerin yerel muhasebe uygulamaları ile paralellik gösterirken kimi zaman da ülkelerin genel kabul görmüş muhasebe ilkelerine ve politikalarına yeni bir boyut kazandırmıştır. Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (UFRS)-UMS’lerin yerel muhasebe sistemine yeni boyut kazandırdığı alanlardan birisi de gayrimenkullerin sınıflandırma biçimidir (Gökgöz, 2015).

Gayrimenkulleri, Türkiye Muhasebe Standartları çerçevesinde beş sınıfa ayırmak mümkündür. Bunlar;

1. Satış için inşa edilen veya elde bulundurulan gayrimenkuller (TMS 2 Stoklar Standardı),

2. Kullanılmak amacıyla elde bulundurulan gayrimenkuller (TMS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardı),

3. Üçüncü kişiler adına inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller (TMS 11 İnşaat Sözleşmeleri Standardı),

4. Satış amacıyla elde tutulmasına karar verilen maddi duran varlık niteliğindeki gayrimenkuller (TFRS 5 Satış Amaçlı Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler Standardı),

5. Yatırım amaçlı (kira geliri, değer artış kazancı gibi) gayrimenkuller (TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı) (Öztürk, 2009).

3. TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı

TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı, 31.12.2005 tarihinden sonra başlayan hesap dönemlerinde uygulanmak üzere 17.03.2006 tarih ve 26111 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Daha sonra Uluslararası Finansal Raporlama Standartları’nda meydana gelen değişiklikler paralelinde tebliğler aracılığıyla güncellenmiştir. Standardın amacı; yatırım amaçlı gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi ve yapılması gereken açıklamalara ilişkin esasları belirlemektir (TMS 40, md.1).

Standartta üzerinde durulan iki önemli kavram bulunmaktadır. Bunlar; yatırım amaçlı gayrimenkul ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuldür. Yatırım amaçlı gayrimenkul; kira geliri veya değer artış kazancı ya da her ikisini birden elde etmek amacıyla (sahibi veya finansal kiralama sözleşmesine göre kiracı tarafından) elde tutulan gayrimenkullerdir. Gayrimenkulden kastedilen; arsa, bina ya da binanın bir kısmı veya her ikisidir. Sahibi tarafından kullanılan gayrimenkul ise mal veya hizmet üretimi veya tedariki ya da idari amaçla kullanılmak üzere (sahibi veya finansal kiralama sözleşmesine göre kiracı tarafından) elde tutulan gayrimenkullerdir (TMS 40, md.5).

TMS 40 standardının kapsamı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi, ölçülmesi ve açıklamasından oluşmaktadır. Ayrıca, finansal kiralama işlemi çerçevesinde bir kiracının finansal tablolarında muhasebeleştirilen yatırım amaçlı gayrimenkul hakları ile kiraya verenin finansal tablolarında faaliyet kiralaması çerçevesinde kiracıya sağlanan yatırım amaçlı gayrimenkullerin ölçülmesine ilişkin hükümler de TMS 40’ın kapsamını oluşturmaktadır (TMS 40, md.2-3). Ancak aşağıdaki hususlar standardın kapsamında değildir (TMS 40, md.3-4):

- Kiralamaların, finansal veya faaliyet kiralaması olarak sınıflandırılması,

- Yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen kiralama gelirlerinin muhasebeleştirilmesi,

- Faaliyet kiralaması çerçevesinde edinilen gayrimenkul hakkının, kiracının finansal tablolarında ölçülmesi,

- Finansal kiralamaya konu net yatırımın, kiraya verenin finansal tablolarında ölçülmesi,

- Satış ve geri kiralama işlemlerinin muhasebeleştirilmesi,

- Finansal kiralama ve faaliyet kiralamasına ilişkin olarak kamuoyuna yapılacak açıklama,

- Tarımsal faaliyetlere ilişkin canlı varlıklar,

- Petrol, doğalgaz ve benzeri geri kazanılması mümkün olmayan kaynaklara ait maden hak ve rezervleri.

4. Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Özellikleri

Standardın 6 ve 15. maddeleri arasında yatırım amaçlı gayrimenkullerin özelliklerine değinilmiştir. Söz konusu maddeler doğrultusunda yatırım amaçlı gayrimenkullerin özellikleri aşağıdaki gibi özetlenebilir:

1. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kira geliri veya sermaye kazancı ya da her ikisini birden elde etmek amacıyla elde tutulmaktadır.

2. Yatırım amaçlı bir gayrimenkul işletmenin sahip olduğu diğer varlıklardan büyük ölçüde bağımsız olarak nakit akış sağlamaktadır. İşletmenin sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller, işletmeye dolaylı yoldan nakit girişi sağlarken yatırım amaçlı gayrimenkuller doğrudan nakit girişi sağlamaktadır. Örneğin; bir binanın kiraya verilmesi işletmeye doğrudan nakit girişi sağlamaktayken yönetim ofisi olarak kullanılan bina, işletmeye dolaylı yoldan nakit girişi sağlar (Özerhan ve Yanık, 2012).

3. Gelecekte nasıl kullanılacağına karar verilmemiş gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul kabul edilir. Yani, işletme gayrimenkulü gelecekte kullanma veya sermaye kazancı elde etme konusunda karar vermemişse söz konusu gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkul kabul edilir.

4. İşletmenin sahip olduğu veya finansal kiralama işlemi çerçevesinde elde tuttuğu ve bir veya daha fazla faaliyet kiralamasına konu edilen binalar, yatırım amaçlı gayrimenkuldür.

5. Bir veya daha fazla faaliyet kiralaması çerçevesinde kiralanmak üzere elde tutulan boş binalar, yatırım amaçlı gayrimenkul kabul edilmektedir.

6. Gelecekte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak kullanılmak için inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul sınıfında değerlendirilir.

7. Satılmak amacıyla elde tutulan veya satış amacıyla inşa veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul tanımına girmemektedir.

8. Üçüncü kişiler adına inşa edilmekte veya geliştirilmekte olan gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak değerlendirilmez.

9. Gelecekte işletmenin sahibi tarafından kullanılmak ya da geliştirildikten sonra sahibi tarafından kullanılmak, amacıyla elde tutulan, çalışanların ikamet ettiği gayrimenkuller (çalışanların piyasa rayicine uygun kira ödeyip ödemediğine bakılmaksızın) ile sahibi tarafından kullanılmakta olup elden çıkarılmayı bekleyen gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkul tanımına girmemektedir.

10. Başka bir işletmeye finansal kiralama işlemi çerçevesinde kiralanan gayrimenkuller yatırım amaçlı gayrimenkul sayılmazlar.

11. Gayrimenkullerin bir bölümü kira geliri veya sermaye kazancı sağlamak amacıyla elde tutulurken, diğer bölümleri mal veya hizmet üretim ve tedariki veya idari amaçlar için elde tutulabilir. Söz konusu bu bölümlerin birbirinden bağımsız olarak satılmaları mümkünse işletme anılan bölümleri her birini ayrı olarak muhasebeleştirir. Eğer mümkün değilse ilgili gayrimenkul, sadece önemsiz bir bölümü mal veya hizmet üretimi veya tedariki ya da idari amaçlar için kullanıldığı takdirde yatırım amaçlı gayrimenkul kabul edilir.

12. İşletmeler, sahibi bulunduğu gayrimenkullerin kullanıcılarına birtakım yardımcı hizmetler sunabilmektedir. Eğer sunulan yardımcı hizmetler, toplam anlaşmanın önemsiz bir kısmını oluşturuyorsa söz konusu gayrimenkuller, yatırım amaçlı gayrimenkuldür. Bir ofis binası sahibinin, söz konusu binanın kullanıcılarına güvenlik ve bakım hizmetleri sunması buna örnek olarak gösterilebilir. Bunun yanında sunulan yardımcı hizmetler önemli boyutta ise söz konusu gayrimenkul sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuldür.

Kaynakça:

-  Gökgöz A. (2015). Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Muhasebeleştirilmesi, İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, Cilt: 29 Sayı: 3 2015.

- Özerhan, Y. ve S. Yanık (2012), Açıklamalı ve Örnek Uygulamalı Türkiye Muhasebe Standartları-Türkiye Finansal Raporlama Standartları, TÜRMOB Yayınları, 2. Baskı, Ankara.

- Öztürk, C. (2009), “Yerel ve Uluslararası Muhasebede Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Kavramı ve UMS 40’ın Türkiye Muhasebe Sistemine Yansımaları”, Mali Çözüm Dergisi, Sayı 96: 97-128.

- TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı.

Dr. A. Engin Ergüden