Konutta Balon Var mı?

Mart 2017 sonu itibarıyla, başlangıç yılı Ocak 2010 olmak üzere TCMB’nin hazırladığı konut fiyatları endeksi 100 seviyesinden 240’a gelmiş durumda. Türkiye ortalamasını gösteren bu endeks yerine İstanbul’a baktığımızda ise endeksin 260 seviyelerinde olduğunu görüyoruz.

Peki, bu artış konut balonu mu demek? Ev fiyatlarında bir şişme var mı?

Finans bakış açısı altında çeşitli analizlere bakarak konut fiyatlarındaki trend değişimlerini takip edebilir ve yavaşladığını ya da hızlandığını söyleyebiliriz ancak balon oluştu veya tepe seviyelerdeyiz gibi çıkarımlar yapmamız finans teorisi adına doğru olmaz. Bunun yerine farklı varlık sınıfları arasındaki ilişkiye, gelişmeye bakarak kıyaslamalı fiyat durumlarıyla mikro ve makro ortamı anlamlandırmaya çalışmak daha sağlıklı olacaktır.

Kıyaslamalı yaklaşımda finans teorisi adına yatırımcıların ve tasarruf sahiplerinin birbirlerinin alternatifi olabilecek varlıklar arasında getiri tercihlerini nasıl şekillendirdiklerini anlamlandırmaya çalışabiliriz. Orta-uzun vadedeki görünümle de hangi varlık sınıfının daha fazla ön planda olduğunu, hangisinin daha geride kaldığını gözlemleyebiliriz.

TCMB verilerine göre konut fiyatlarındaki değişimin son 7 küsur yılda ortalamada %20 civarında arttığını söylemek yanlış olmaz. Bu esnada diğer alternatif yatırım araçları olan faiz, altın, borsa, dolar gibi ürünlerin getiri gelişimini ise kıyaslamalı analizde mercek altına almaya çalışalım.

2010 yılının hemen başlarında bir gram altının TL karşılığı 52-53 TL civarındaydı, Mayıs 2017 itibarıyla ise gram altın fiyatının 145 TL seviyelerinde olduğunu görüyoruz. Buradan hareketle geçen 7-7,5 yıl içerisine altın fiyatlarının 2,71 kat arttığını söyleyebiliriz, bu da yıllık ortalama %22,5 getiri demek.

Aynı dönem içerisinde borsanın 54 bin-55 bin bölgesinden, 99 bine kadar geldiğini görmekteyiz. Kümülatif olarak %80 civarında bir artışa denk gelen bu gelişmenin yıllık ortalaması ise %10,5’ler civarında. Dolar kuru ise geçtiğimiz 7,5 sene içerisinde 1,50 seviyelerinden 3,55-3,57 bandına gelmiş durumda Mayıs 2017 sonuna kadar. Yıllık ortalamaya alırsak, dolar kurundaki artış %18’lere denk geliyor.

Finansal ürünler bu şekildeyken, makro gelişmeler ne durumda diye baktığımızda ise;

• Türkiye’nin toplam nominal büyümesi, cari fiyatlarla %167, bu da yıllık ortalama olarak %23
• Tüketici enflasyonu toplamda %78, yıllık ortalama %10,5
• TL ortalama mevduat oranları ise %5,75 ile %11,50 aralığında, lineer ortalama %9 civarında.

Ocak 2010’dan bu yana gerçekleşen bu rakamlar altında çıkarımlarınız neler olabilir?

Mevduat getirisi ortalama %9, enflasyon ise ortalama %10-10.5 iken;

• Borsa %10,5
• Dolar %18
• Konut %20
• Altın %22,5

Peki, bu durumda yeniden soralım, konutta balon var mı?

Dolar çok mu yükseldi?

Borsa ucuz mu?

Türkiye’nin nominal büyümesine bakarsanız borsa geride kalmış diyebilirsiniz.

Altın fiyatlarına bakarsanız, konutta balon yok da diyebilirsiniz.

Mevduat faizi enflasyona karşı korumuyor ve getiride çok geride kalmış da diyebilirsiniz.

Getiri dağılımlarına bakarak altın ve konut fiyatlarının yavaşlayacağını da düşünebilirsiniz.

K. Dağhan Gökçe

Geri