Günümüz ekonomik koşulları, enflasyon ve faiz oranları dikkate alındığında bir süredir devam eden kira sözleşmeleri ile belirlenen kira bedelleri günün piyasa koşullarının oldukça altında kalabilir. Bu durumun önlenebilmesi için kanun koyucu taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma imkânı tanımıştır.  Kiralayan, malik ya da kiracı tarafından kira bedelinin hak ettiği değere uyarlanması için bazı koşullara bağlı olarak açılan davalara kira tespit davası ya da kira bedelinin tespiti davası denilmektedir. Bu dava yolu ile kira bedelinin piyasa koşullarına göre hak ettiği değere uyarlanması amaçlanmıştır.

Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddelerinde yer almaktadır. Kanunun 344 maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (1) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…” hükmü yer almıştır.

Ekonomik unsurlar gayrimenkullerin değerlerini fahiş boyutta yükselttiğinde; kira bedeline yasal olarak yapılacak azami zam oranı bile yetersiz kalabilir. Bu durumda kanun koyucu, taraflara belli şartların varlığı hâlinde kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları için açılabilir. Bunun dışındaki taşınmaz ve taşınır kiraları için bu davanın açılaması mümkün değildir.

Kira tespit davasının açılabilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekir. Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Bu sözleşmenin noter huzurunda yapılmasının, adi yazılı ya da sözlü olmasının bir önemi yoktur. Diğer bir şart ise kira tespit davasını açmada davacının hukuki yararının bulunmasıdır. 

Türk Borçlar Kanunu 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Kanunda dava açılma zamanına ilişkin özel bir süre belirtmemiştir. Kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman kira tespit davasını açmak mümkündür. Fakat açılan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususu açısından davanın açılma zamanı önemlidir. Buna göre, kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren ödenecektir. Bununla birlikte yeni kira döneminden en az 30 gün önce gönderilecek bir ihtarname ile kira bedelinin arttırılacağı bildiriminde bulunulması ve yeni kira dönemi içerisinde bu davanın açılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Fakat bu koşullar olmadan açılan kira tespit davasında mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki yani takip eden kira dönemi için geçerli olacaktır.

Beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedeli yıllık enflasyon artış oranında yapılmış bile olsa emsal kira bedellerinin altında kalabilir. Bu durumda kanun koyucu taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olan kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri ile tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalar göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesine imkân tanımıştır. Bu durumda hâkim yasal artış oranı ile bağlı kalmayıp, bilirkişiler tarafından emsal taşınmazlar ve gayrimenkulün o zamanki durumu dikkate alınarak hazırlanacak rapora ve hakkaniyete uygun bir karar verecektir.

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, malik ve hatta kiracı da açabilir. Davayı açan tarafın hukuki yararının bulunması gerekmektedir.

Kira tespit davasının yetkili ve görevli mahkemede açılması gerekmektedir. Bu davalarda görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise; sözleşmenin ifa yeri yani taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira bedelinin tespiti davaları nisbi harca tabidir.

Kira tespit davası ile belirlenen yeni kira bedeline ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamaz. İlamın icraya konulması ile kararın kesinleşmesinden itibaren faiz uygulanacaktır.

Av. Belgin Aksoy